以房養老從 2015 年開始施辦，近幾年個案激增，許多民眾躍躍欲試，但你知道除了以房養老，還有其他利用房產產生現金流的方法嗎？
先前煦陽生活曾介紹以房養老的定義與利弊，這篇文章中將介紹「安養信託」，並解釋「以」房養老與「留」房養老的特點與差異。
什麼是以房養老？
買房時如果現金不夠，我們會拿房屋作為抵押品跟銀行申請房貸，每個月還款本金＋利息。
而所謂的以房養老就是「反過來」：由借款人將名下房產抵押給銀行，而銀行每個月支付扣掉利息後的金額，支付給借款人，作為借款人的每月退休生活費用。
自 2015 年底金管會銀行局開辦以房養老專案後，近年來核貸案件年年高升，顯示國人漸漸拋下「房屋一定要讓後代繼承」的觀念，將房產視為創造老後現金流的資產。
如果對以房養老的概念還不熟悉，請參考以下文章：
以房養老申請前必看 1 👉 退休族必知！以房養老的 6 大缺點風險全揭露！
以房養老申請前必看 2 👉 2024 以房養老各大銀行貸款申請比較
什麼是留房養老？
相對於以房養老，「以租養老」或「留房養老」的口號近年也被銀行業者帶動。
透過跟銀行簽訂「管理型（租賃型）不動產管理信託」契約，等於委託銀行代管房屋產權，由銀行、退休族、租賃業者三方合作，簽約完成後每個月都可收取一筆租金。
既可完整保住房產，每個月還有現金流支付日常開銷，達到安心養老的目的。
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什麼是安養信託？
安養信託顧名思義，就是讓委託人可以「安養晚年」的「信託契約」。
將財產交由銀行管理，約定由信託專戶專款專用，提撥給受益人的生活費、醫療費等；無論是現金、股票、生存保險金及不動產都可辦理信託。
而「留房養老」就是安養信託的其中一種方式。將不動產辦理信託後，按月收租，保障養老生活。
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哪些人適合申辦留房養老？
大多數銀行限定年齡 55 歲以上可申辦安養信託，因此只要年齡符合、名下有房，基本上都可以向銀行申辦留房養老。
由於特殊信託性質，對高齡族群來說，將房產產權委託給銀行管理，既免除資金管理的麻煩，又不用擔心未來失智、失能風險，同時防止可能被詐騙的情況發生，可謂一石三鳥。
留房養老優勢眾多，對於以下族群更加適用：
- 手邊有多個房產求方便省事的退休族
- 沒有子女或家人照顧的單身貴族
- 尋求財務保障的失智高風險族群
- 需要每月穩定現金流的老年人
- 擁有房產但不打算自住或出售的退休人士
以房養老、留房養老相異點 1：心理壓力
- 以房養老貸款期間，時間越長、壓力越大。為了支付本金與累積多期掛帳的利息，很可能需要變賣房產或另覓住處
- 留房養老時間越長、租金收入越多，甚至還可能因為房地產增值，租金也跟著水漲船高
以房養老、留房養老相異點 2：銀行選擇
- 以房養老風險較大，因此大多只有公股銀行承辦，大大限縮申辦選擇
- 留房養老是銀行業務中常見的信託方案之一，許多銀行都有承辦，民眾申辦時有更多選擇
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以房養老、留房養老相異點 3：房產繼承
- 以房養老貸款期間結束，大多情況房產都會變賣還款給銀行，若子女要繼承可能需要跟銀行「借新還舊」，負擔較大
- 選擇留房養老只是簽訂信託契約，並沒有將任何財產抵押給銀行，因此子女繼承上不會有任何問題
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以房養老、留房養老共同點：房產價值
無論對以房養老或留房養老來說，房產價值都非常重要。
以房養老就等於銀行拿房產作為抵押品，房產本身價值高（地段好、屋齡低）可貸金額才會高；而留房養老也是相同概念，房產體質越好，租金越高。
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結語：最好提早準備退休金
無論是以房養老或留房養老，都是以房產換取現金流，用來支付生活開銷的養老方式。
如果提早準備退休金，就不用煩惱老年生活還要跟銀行打交道，趁年輕時提高收入並有計畫地儲蓄養老金，才是過上安穩退休生活的不二法門。
參考煦陽生活聰明理財分類文章 👉 ＃聰明理財
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