你一定聽過「以房養老」這個概念，表面上聽起來很適合不想搬家賣房、每個月開心領銀行週轉金的退休族，但事實上真的是這樣嗎？
煦陽生活在這篇文章中，統整了以房養老貸款方案六大缺點與風險，提供給躍躍欲試的退休族作為參考。
快速了解以房養老
買房時如果現金不夠，我們會拿房屋作為抵押品跟銀行申請房貸，每個月還款本金＋利息，又稱為「不動產順向抵押貸款」。
而以房養老也是將房屋作為抵押品，但金流反過來，銀行每個月支付一筆金額作為借款人的退休生活費用，因此以房養老的正式名稱為「不動產逆向抵押貸款」。
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兩種貸款都是借款人將名下房產抵押給銀行，也都有房屋所有權與使用權，也達成以房養老最大的目的之一，也就是借款人可以繼續住在抵押的房子裡。
以房養老貸款方案的另一個重要目的在於讓借款人每個月都有一筆養老費用，因此貸款過程中每個月僅需支付利息、不用償還本金，領到借款人過世或貸款期限結束為止，最後一次結算剩餘的本金＋利息。
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以房養老貸款方案到最後，會出現三種情況：
第一，繼承人為了房產保留下來，願意繼承貸款，與銀行談判「借新錢、還舊款」回到一般的房貸情況。
第二，由銀行或繼承人出售房產清償貸款，剩餘殘值由繼承人自行分配處理。
第三，繼承人若主張限定繼承或拋棄繼承，銀行會將房產拍賣，無法還清的款項將記為呆帳，繼承人不必負責。
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以房養老的缺點 1：每個月養老金不穩定
在申辦以房養老之前一定要知道，每個月拿到的養老金都是銀行先內扣利息後才發放。
從第二個月開始扣，之後每個月都會多扣一期利息，一直持續扣到上限達原發放金額的三分之一為止。
之後的每期利息掛帳，最後契約結束後連同本金一起清算。
假設貸款金額 800 萬，貸款時間 30 年，年利率 3%：
- 第一個月可實領 800 萬／30 年／12 個月＝22222 元
- 第二個月開始，扣除 22222 元／年利率 3％／12 個月＝56 元利息，實領 22222-56=22166 元
- 第三個月，比上月再多扣除一期共 56+56 元利息，實領 22222-112=22110 元
接下來，每月都要比上月多扣除一期利息，直到大概從第 12 年開始，每個月固定實領金額 14815 元到貸款期間結束為止（扣的利息已達原發放金額三分之一）。
使用台灣企銀以房養老試算表帶入數字，可以更清楚理解以房養老的利息扣抵方式。
然而，這裡以最簡單的固定年利率計算，大部分銀行為了避免都會在契約中標明浮動利息，因此實領金額還是會隨著市場波動改變。
若中央升息，每個月被內扣的利息變高，拿到的養老金就變更少，但這是無法避免的風險。
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以房養老的缺點 2：貸款成數不高
如同上述，若借款人過世或貸款年限到期，為回收本金與剩餘利息，銀行可能拍賣房屋。因此銀行在貸款期間幾十年中，需要承擔房價波動的巨大風險。
在借款人為老年人士、未來還款機率偏低的情況下，銀行承辦以房養老的貸款成數通常不高，各大銀行方案最高到 7 成已是極限。
另外影響貸款金額高低要素之一就是房屋的價值，大多以地段與屋齡來判斷。這也是為什麼，有些銀行的承辦條件會將「屋齡限制」公開列出，等於變相直接拒絕老屋案件。
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以房養老的缺點 3：對抵押品審核嚴苛
從金管會資料最新資料可以看出，北北基的以房養老核貸件數佔比超過全台五成。
由此可知，銀行對於抵押品的地段相當在意，核貸熱門地點果然是房價較高的北部。
銀行不願做虧本生意，房屋地點在市中心蛋黃區、屋齡偏低，銀行才有可能提供接近 7 成的貸款。但通常有高價地段新屋的老年人，通常也不太可能為了養老金，辦理以房養老貸款。
如果借款人堅持申辦，有些銀行會給予很不合算、極低的成數，讓借款人知難而退放棄申辦。
以房養老的缺點 4：銀行選擇有限
以房養老方案，對銀行來說是個風險挺高的產品。儘管對借款人與抵押品已有很多限制，但還是只有幾家配合政策的公股銀行有承辦，其他民營銀行門檻更高，核貸件數占比極少，因此想要申辦的民眾選擇非常有限。
申請貸款的條件與特色每家銀行略有不同，但規則僅供參考，最後還是依照各家分行審核結果，決定貸款金額、貸款期間與年利率。
建議大家在選擇上可以多詢問銀行、交叉比較，找出最適合自己的方案。
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以房養老的缺點 5：現金流不足
就現實面來說，很少人能單單依賴以房養老的金流過活，除非抵押品是位於台北市中心的高價值房產、借款人到鄉下過著簡樸的生活才有可能，否則絕對需要額外的現金流來補足日常開支。
建議大家要及早規劃退休後的資金來源，在年輕時就要有投資觀念。畢竟退休後少了主動收入，就只能倚靠被動收入補足。
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舉個最簡單的例子，如果從年輕時就有存股習慣，退休後每次分股息就好像拿到養老金一樣，不需要跟銀行交涉或抵押房產，也不用顧忌子女未來繼承房產可能的紛爭。
對於以房養老比較健康的觀念，應該是把銀行提供的每月金流當作額外的「月獎金」，而不是一定必須的「本薪」，心態一轉壓力就不會這麼大。
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以房養老的缺點 6：九十歲還要揹貸
通常銀行限制借款人年齡要至少 60 歲以上，若貸款期間 20～30 年結束後借款人依然健在，意味著八九十歲、沒有還款能力的老人家一夕之間揹上本金 + 過去十年以上的掛帳利息。
屆時若沒有子女協助還款，老人家可能需要面臨沒房住、又沒有生活費的巨大麻煩。
由於以房養老方案上路至今不到十年，因此目前還沒出現類似案例。但試想九十歲的老爺爺、老奶奶辛苦一輩子存下的房產，最後被銀行收回拍賣，落到沒錢用沒房住的窘境，實在滿心酸的。
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結語：「以房養老」不宜作為主要退休金來源
根據金管會銀行局數據，過去三年的以房養老貸款平均金額僅 570 萬，若貸款期間 30 年，每個月扣除利息平均下來只能拿到 1.3 萬左右的養老金，根本無法作為退休生活的依靠。
以房養老貸款不是不能辦，但是借款人必須調整自己的心態，絕不能天真認為辦了貸款後退休生活就可以高枕無憂。
如果有手邊隨時都有足夠現金，抱著房子要不要留著都沒差的底氣，就不需要為退休後的經濟煩惱。建議每個人都要提早準備退休後的收入來源，維持被動現金流源源不斷，保障退休生活的舒適。
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